José 17 septiembre 2008 Economía, Financiamiento Visitas: 12 View Comments Imprime este post  Envia este post Copyright Jose Ramirez

Politica de derechos de autor

La caida de Lehman Brothers y la venta de Merryl Lynch sin duda agravará la crisis crediticia. Ya en marzo escribía en este mismo blog que “no hay dinero para prestar“. Luego, en junio bajo La crisis del crédito presenté una gráfica de UrbanDigs que evidenciaba la magnitud de esta crisis. En julio bajo Comprar o esperar que pase la crisis señalé las posibles consecuencias de la crisis para el sector de financiamiento hipotecario. Estas eran entre otras:

• Hipotecas más caras
• Financiamiento más difícil

Hoy todas esas posibilidades son una realidad. El último informe de la Reserva Federal indica que casi el 80% de los bancos han establecido criterios más rigurosos para quienes soliciten financiamiento hipotecario. Por otra parte:

• FHA aumentó las primas de seguro requeridas al cierre,
• FreddieMac y FannieMae requerieren el pago de primas adicionales,
• Ambos han ajustado sus tarifas según el riesgo que represente el préstamo solicitado.

Fannie Mae y Freddie Mac, en octubre y noviembre resprectivamente, aumentaran las tarifas que cobran a los bancos por préstamos concedidos en un mercado adverso (adverse market fee). Esto aplica a todos los préstamos y significa un aumento adicional de $250. por cada $100,000. pagados por adelantado o financiados con el préstamo.

Además, Freddie y Fannie se han movido a un modelo de financiamiento basado en el riesgo del préstamo. Aquí varios ejemplos:

• Los clientes con un puntaje FICO mayor de 720 y pronto menor del 15% recibirán un descuento de 1/4 de punto en tanto se les requiere un seguro que proteja el préstamo.
• Si el puntaje FICO fuera menor de 720 entonces pagarán 1/4 de punto más como penalidad por riesgo aun cuando se requiere el mismo seguro.
• Si el puntaje es de 739 y el pronto es de 25% Fannie considera que el riesgo aumenta y  penalizará con una tarifa de 1/4 de punto.

La tabla ilustra cada caso.

Así mismo Fannie y Freddie han aumentado el seguro requerido por adelantado del 2.25% al 4.0% del monto de la hipoteca.

Por otra parte, ya FHA estableció el costo de su seguro en base al riesgo del préstamo, penalizando de este modo a quienes tengan un puntaje FICO bajo y aporten poco pronto. El seguro será de 1.25%-2.5% según el riesgo cuando antes era uniforme, 1.5% por adelantado y .5% mensual. En dólares y centavos esto significa que en una hipoteca de $200,000 tu seguro “up-front” será de $2,500 a $4,500 dependiento de tu crédito. Y tu pago mensual por seguro será $83.34

Por otra parte los requisitos para obtener financiamiento se han hecho tan rigurosos que The Mortgage Reports publicó un post titulado A Six-Figure Income And Impeccable Credit Doesn’t Insulate You From Tightening Mortgage Guidelines pues ya no basta con un buen ingreso y crédito sino que se requiere:

• más documentación y evidencia de ingresos
• cero delincuencias mayores de 30 días
• valor de tasación de la propiedad y comparables que corroboren el valor de tasación

En fin, estamos ante un mercado de inmuebles totalmete diferente al habido hace par de años. Pensar que lo que sucede en Wall Street no afecta al ciudadano promedio es continuar con el síndrome que niega que el entramado de financiamiento es mundial y afecta la cantidad de dinero disponible para todos. Si tienes dudas escucha esta entrevista.

Actualización:

Via el New York Times en un artículo titulado Financial Crisis Enters New Phase dice lo siguiente:

If the problems in the financial system persist, businesses will have less money to put to work, job cuts will spread and consumers, already fearful, will have less money to spend, knocking the economy down another notch. High borrowing costs will further weaken the housing market, which is still struggling. The Commerce Department reported Wednesday that housing starts fell to their lowest level since early 1991.

Flashes of fear were evident Wednesday as investors clamored for government debt. When investors bid up the price, the yield falls, and it sank on three-month Treasury bills to 0.061 percent, from 1.644 percent a week ago. The yield was the lowest in more than 50 years.

Y más adelante:

“This is throwing sand in the gears of the economy,” said G. David MacEwen, chief investment officer for the bond department of American Century Investments. “The economy depends on credit to finance homes, automobiles, student loans, and inventories.”

Local governments and other enterprises will feel pressure, too. The city of Chicago and Lincoln Center in New York postponed debt offerings because they would have to pay such high interest rates to investors, said Daniel S. Solender, director of municipal bond management at Lord Abbett & Company.

Jum….