El contrato de compraventa, las escrituras y el registro
José
13 Noviembre 2009
Asuntos Legales, Bienes RaÃces, Info-compradores, Info-vendedores
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Copyright Jose Ramirez
Por lo regular, cuando compras una propiedad firmas un contrato de compraventa condicional. En el contrato se identifica qué se vende, quién lo vende, quién lo compra, por qué cantidad lo compra, cómo se efectuará el pago, cuánto se adelanta como pronto, la fecha en que ha de ocurrir el traspaso de la propiedad y el pago total, qué se incluye con la propiedad, qué condiciones tienen darse para que ocurra la compraventa y más.
Contrato de compraventa vs. escritura pública
El contrato de compraventa es un acuerdo entre partes sobre la venta de un bien a cambio de un precio. Muy bien podrias vender tu propiedad utilizando un contrato de compraventa y de hecho lo haces ( hasta cierto punto ). Sin embargo, y dada la importancia de la propiedad privada en nuestro sistema de derecho, y de los bienes raÃces en particular, existe un mecanismo de notificación a terceros, al publico en general, para que conozcan los derechos que existen sobre un bien inmueble. Este mecanismo, que publica derechos, es el registro de la propiedad.
La escritura una vez inscrita en el registro de la propiedad, otorga a la transacción de bienes raices, validez ante terceros. Por eso se llama escritura publica, porque se hace publica en el registro. ( La escritura, sino se presenta al registro no es pública).
La escritura pública una vez inscrita publica derechos
La escritura pública presentada en el registro de la propiedad eleva los derechos otorgados entre las partes de un contrato de compraventa al nivel público. Asi, otros que no participaron en la transacción son notificados de los derechos sobre una propiedad ( titularidad, usufructo, hipoteca, servidumbre, ect. )
El registro sirve de foro para anunciar quién es el dueño del bien raiz, quién es el usufructuario, quién tiene una servidumbre, qué cabida tiene la finca, quién tiene una hipoteca sobre la propiedad…
Cuando surgen dudas sobre los derechos que gravan a una propiedad ( a quién pertenece, a quién le debe, cuánto debe ) se acude al registro de la propiedad. Si tus derechos no se encuentran allà inscritos, se presume que no los tienes. Es decir, puedes ser dueño/usufructuario/acreedor, por contrato (privado), pero ante terceros (público) no lo eres.
Otorgación de la escritura pública
La escritura pública se firma el dÃa del cierre ( si media financiamiento ). El notario que otorga la escritura representa el estado y actúa de manera imparcial en la transacción. El notario da fe de que ante el las partes garantizan que:
- Sobre la propiedad no pesan deudas, ni de hipotecas, ni de la comunidad de vecinos…
- Si la propiedad tiene deudas que la gravan estas seran canceladas.
- Se han cancelando deudas anteriores sobre la propiedad
- Que los vendedores tienen la capacidad de vender y los compradores la de comprar.
Una vez firmada la escritura por las partes y habiéndose entregado por el comprador el importe pendiente de pago, se entregan las llaves de la propiedad. Entonces el notario le notifica al registro de la propiedad en persona o por fax, o correo electronico y luego presenta la escritura de compraventa al registro de la propiedad. Desde el momento que se presenta la escritura ya los derechos sobre la propiedad son públicos.
Si el comprador ha requerido financiamiento, el mismo dÃa de de la compraventa se firmará una escritura de hipoteca. El representante del banco le entregará el cheque al vendedor y acto seguido se firmará la escritura de hipoteca. Al igual que con la escritura de compraventa, el notario presentará la escritura de hipoteca en el registro de la propiedad.
En un próximo articulo escribiré sobre quien paga que durante el cierre y firma de las escrituras.
