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Gastos de cierre son los gastos en que incurre un banco al originar un préstamo hipotecario. Los gastos de cierre se pagan al momento del cierre o firma de las escrituras. Los gastos de cierre usualmente son del 3-6% del monto de la hipoteca.

Partidas incluidas en los gastos de cierre

Los gastos de cierre incluyen costos por solicitar el préstamo, informe de crédito, estudio y seguro de título, tasación de la propiedad, honorarios de abogados, inspecciones, gastos de inscripción de las escrituras, sellos notariales, originación y descuento. También en muchos préstamos se requiere una cuenta de reserva, para contribuciones, cuotas de asociaciones, y seguros. Estos últimos, son los llamados gastos prepagados y se pagan por adelantado al cierre.

Puedes negociar algunos de los gastos incluidos en los gastos de cierre. Cosas como el informe de crédito, tasación, estudio de título y honorarios del notario usualmenta cuestan lo mismo en todos los bancos. Algunas partidas como la originación, el descuento y el interés forman parte de la oferta que el banco ha negociado con sus mayoristas, quienes les compran los paquetes de hipotecas pero de todos modos, nunca está de más que compares diferentes ofertas de financiamiento hipotecario.

Estimado de Buena Fe

Para comparar ofertas exige un estimado de buena fe. El estimado detalla los gastos de cierre asociados a la hipoteca que estás solicitando. El banco está obligado por ley a proveértelo una vez solicites información sobre las ofertas de financiamiento hipotecario. Puiedes comparar diferentes estimados de varios bancos y si encuentras diferencias sustanciales entre ellos posiblemente se deban a tarifas excesivas que debes negociar antes de originar un préstamo.

Informe de pago al cierre o “settlement”

Al cierre, los gastos de una hipoteca se desglosan en HUD Settlement Form 1. Esta forma desarrollada por el Departamento de la Vivienda Federal es estándar para toda transacción hipotecaria en que sea asegurada por el gobierno de los EEUU. La misma está dividida en secciones (700-1300) correspondientes a los diferentes gastos:

• Sec. 700 Comisiones
• Sec. 800 Costos del Préstamo: Originación, Descuento, Tasación, Informe de crédito, Inspección, Solicitud de Seguro…
• Sec. 900 Prepagados: Interès, Prima de seguro de hipoteca, Seguro contra riesgos, Seguro contra inundaciones…
• Sec. 1000 Reservas
• Sec. 1100 Gastos Cierre: Gastos de cierre, Estudio de título, Preparación de documentos, Honorarios de notario, Seguro de título…
• Sec. 1200 Gastos de Inscripción y Registro: Inscripción y registro de la escritura, Sellos…
• Sec. 1300 Otros: Inspeccion, Mensura…
• Sec. 1400 Gastos Totales

Para una discusión detallada de las partidas puedes ir a la página de HUD.

Gastos de cierre cargados al comprador

Pronto, Gastos del Préstamo, Prepagados, Gastos de Inspección, Tasación. Seguros, Honorarios, Sellos y gastos de inscripción de hipotca.

Gastos de cierre cargados al vendedor

Comisiones, Contribuciones y cuotas pendientes de pago, Honorarios, sellos y escritura de compraventa y de cancelación de hipoteca.

Gastos negociables entre el vendedor y el comprador

Los gastos de cierre pueden ser negociados entre el comprador y el vendedor. Nada impide que sea el vendedor quien pague la inspección de la vivienda, la tasación o cualquiera otra partida por norma cargada al comprador. Así mismo puede ser el comprador quien pague todos los gastos legales asociados a la compraventa y no el vendedor como es usual. Más allá del precio de venta, comprador y vendedor pueden negociar los gastos de cierre.

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