Breve historia de la crísis inmobiliaria

José

22 Mayo 2008

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Les recomiendo a todos este excelente y muy ameno podcast de This American Life, donde relatan mediante entrevistas la historia de la crísis de los subprime desde el punto de vista de sus protagonistas. Aquí resumo los puntos sobresalientes de la historia.

Todo comenzó con 73 trillones de dólares depositados en la reserva mundial de dinero (global pool of money) del Fondo Monetario Internacional. Estos, que son los ahorros mundiales de fondos de pensión para retiro, de compañías de seguro y reservas de los bancos nacionales entre otros, se encontraban rindiendo muy bajo interés en el 2001 cuando el “prime rate” del tesoro de los EEUU estaba al 1%.

Los inversionistas del FMI, desando un mayor rendimiento para sus 73 trillones, pidieron ayuda a sus homólogos en Wall Street. Estos aconsejaron que se invirtieran en valores respaldado por hipotecas (MBS) que para entonces eran inversiones de bajo riesgo y así, como si fuera cosa de todos los días, trillones de dólares se pusieron a disposición de los inversionistas de la bolsa para comprar hipotecas.

Se necesitaban muchas hipotecas para poder invertir esa cantidad de dinero. Al principio no hubo problemas, bastaba con las hipotecas tradicionales. Sin embargo en el 2003, quedando trillones por invertir, ya todo aquel que cualificaba para una hipoteca la tenía. Fue entonces que se crearon nuevos productos para facilitar la compra de propiedades, crear más hipotecas y saciar la infinita sed de capital de Wall Street.

Primero se crearon los SIVA (stated income verified assets) donde no había que proveer verificacipón de ingresos aunque si de bienes.
Luego el SISA (stated income stated asset) donde no se verificaba ni uno ni lo otro y sólo era necesario que un contador certificara que en la profesión del solicitante era muy posible ganar tanto.
Después vino el NIVA (no incoime verified asset) donde no se tenía que verificar ingresos, sólo tener dinero en el banco.
Para finalizar el NINA (No Income No Asset) loans. Un producto para financiar hipotecas donde no requerían verificar ni los ingresos, ni los bienes.

En fin, que para el 2005, se estaba prestando a personas que nunca antes hubieran cualifiacado. A estos préstamos se les llamaba “liars loans”, préstamos de mentirosos, o hipotecas NINJA, es decir, asesinas.

Para los bancos, desde el punto de vista del negocio, eso no era un problema ya que no se quedaban con las hipotecas pues los inversionistas compraban todo, los valores de las propiedades aumentaban y los acreedores cumplian con sus pagos.

Todo era rosa.

En el 2007 el mercado inmobiliario se encontró saturado. Había más propiedades que necesidad de ellas y los valores de los inmuebles bajaron. Entonces ocurrió algo nunca antes visto, la delincuencia en los pagos de las hipotecas se elevó a niveles que rompieron todos los esquemas y con eso bastó para que los inversionistas de Wall Street perdieran el apetito por valores respaldados por hipotecas. Los bancos ya no tenían compradores para sus préstamos y así mismo tampoco tenían dinero para prestar. Había comenzado la crísis crediticia.

Pero fue peor. Al retirase Wall Street, muchos bancos se quedaron con hipotecas ya concedidas en cartera y habiendo bajado los valores inmobiliarios, ahora tenían no solo hipotecas morosas, sino hipotecas mayores que la garantía. Estos bancos enfrentaron pérdidas inmensas. La bola de nieve iba creciendo.

¿Cómo fue posible este desastre monumental?

Durante este período los ingresos personales no aumentaron. El poder adquisitivo, esta afluencia, la valoración desmesurada de los inmuebles, estaba fundada en el crédito. Las personas para pagar sus propiedades tomaban prestado contra la equidad que ganaba su propiedad año tras año. Al desinflarse los valores inmobiliarios ya no podían tomar más dinero prestado y como sus ingresos nunca fueron suficientes sencillamente no podían pagar su hipoteca, ni sus tarjetas de crédito, ect. Los inversionistas dicen que nunca vieron ésto, que su data para evaluación de riesgo estaba basada en préstamos concedidos bajo criterios tradicionales donde el riesgo de delincuencia es de un 3%. Ellos sencillamente desconocían (dicen) que muchos de los préstamos tenían un factor de riesgo de hasta el 50%. La habilidad que demostraron para componer paquetes de hipotecas, y para crear un mecanismo que devengara altas comisiones, se evaporó cuando se trataba de evaluar las consecuencias de sus actos.

De tal modo ahora tenemos una crísis del crédito… y los próximos años serán de parálisis pues no hay dinero para prestar.