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José 6 Julio 2009 Bienes Raíces, Financiamiento Visitas: 173 Comments Imprime este post  Envia este post Copyright Jose Ramirez

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Loan to value ( LTV ) es el porcentaje de financiación hipotecaria sobre el valor de tasación del inmueble finaciado. Los bancos utilizan este indicador para medir la solvencia del cliente y la calidad de la garantía que va a servir de cobertura a los títulos emitidos en los mercados de capitales. (Recuerda que los bancos venden deuda.)

El diccionario de HUD define Loan to Value de esta manera:

a percentage calculated by dividing the amount borrowed by the price or appraised value of the home to be purchased; the higher the LTV, the less cash a borrower is required to pay as down payment.

Loan to Value = crédito hipotecario (hipoteca)/ valor de tasación. Si yo tengo un credito de $90,000. en una propiedad tasada en $100,000. mi LTV es de 90%. (eso aunque el inmueble lo haya adquirido por $120,000.). El tasador certificado por HUD establece el valor de la propiedad (no el precio de venta).

El LTV es una medida de riesgo. Un loan to value alto significa un riesgo mayor en caso de incumplimiento de pago. Mientras más alto el factor de LTV, el margen entre el crédito y la garantía es menor.

El riesgo es el factor primordial al momento de otorgar crédito. En la medida que el ratio: “credito vs. valor” incrementa, el riesgo para la institución prestataria es mayor y a consecuencia la cualificación para financiación hipotecaria se hace mas estricta.

Obtener crédito hipotecario con un loan to value alto requiere buen historial de crédito, ingresos verificables y un buen ratio entre ingresos y deudas. Sin embargo, FHA ofrece programas flexibles que no requiren de crédito excelente para obtener financiación hipotecaria. Si requieren verificación de ingresos y márgenes de deudas e ingresos buenos. MaGIC ofrece seguros para garantizar préstamos con LTV alto.

Obtener crédito con loan to value alto “cuesta más”. Al concederte el crédito con margen de garantía bajo, se te puede requerir un interés más alto, un seguro o unos gastos de cierre mayores.

Prestamos con un Loan to Value de 80% representan un riesgo menor. Compradores con historial de credito pobre, con ratio de ingresos vs. deudas altos, con problemas para la verificación de ingresos pueden compensar estas deficiencias diminuyendo el Loan to Value.

La devaluación de las propiedades ha causado que muchas personas tengan LTV mayores de 100%. En estos casosr, la hipoteca es mayor que el valor de la propiedad que le sirve de garantía. Tradicionalmente, bajo estas condiciones no podias refinanciar tu hipoteca pues careces de garantía (equity). Modificaciones recientes para los refi podrian permitir refinanciamientos con hasta un 125% de LTV, pendiente!!!