La nueva economía inmobiliaria

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Estamos en un nuevo mercado de inmuebles. Insisto en ello porque hay una gran resistencia a creerlo y aceptarlo. Entiendo que así sea. No es fácil admitir que nuestro principal bien (nuestro hogar) haya perdido valor, o que no tenga salida en este mercado. En el caso particular de Puerto Rico (donde vivo), se han desarrollado los mitos de que en la Isla las propiedades no pierden valor y de que la crisis de los préstamos sub-prime no nos afectaría, la realidad de una nueva economía inmobiliaria es particularmente dolorosa.

Ejemplos de la vida real

1. Hace par de semanas me llamó una señora que desea vender su apartamento en Guaynabo. El apartamento está gravado con dos hipotecas, una de $220,000 y la otra de $65,000. Me sospeché lo peor y lo envié a tasar. Tasó $250,000. Es decir, $35,000. por debajo de lo que adeuda. Si la propietaria quisiera vender, tendría que pagar en efectivo, al cierre, esos $35,000. si lograra venderlo por valor de tasación y sin sumarle gastos legales o comisiones.
2. Hace un año, ya pasada la burbuja, me llamó una de mis mejores clientas en San Patricio. Deseaba vender su apartamento que había adquirido tres años atrás por $290,000 cuando tasó $310,000. El apartamento adeuda $285,000, y está financiado con un préstamo interest-first, que vence en dos años. El apartamento se alquiló pues tasó $270,000., cuando pensó venderlo. En este caso $20,000., por debajo de lo que lo compró dos años antes.
3. La semana pasada hablé con un amigo tasador. Me cuenta que en Los Paseos, un sector de Rio Piedras, las ventas están en los $800,000. en casas que antes se vendían sobre el millón de dólares.
4. Hace ya tiempo que me consta que la originación de préstamos hipotecarios se ha reducido en un 50% y que sólo se están aprobando una cuarta parte de ellos en los principales bancos del Pais. En uno de estos bancos, a esta fecha que escribo, a mitad de noviembre, sólo se han cerrado $2 millones. (Piénsalo, estamos hablando de 8 propiedades de $250,000. en uno de los bancos más importantes de Puerto Rico.)
5. Una casa que traté de vender hace ya un año en un sector muy codiciado aquí en San Patricio, adeuda $340,000. en su hipoteca. Tasó al momento de financiarse $390,000. Hoy en día tasa $285,000. Una pérdida de $105,000 en tres años.

Recientemente encontré una presentación titulada The Frugal Future. Los invito a verla. Si mis ejemplos no bastan, las gráficas que acompañan esta prsentación debieran abrirles los ojos. Mis favoritas:

La construcción se detuvo

Comenzó la depreciación

Se detuvo el flujo del dinero

Se reajustan TODOS los valores

La corrección de los excesos

Puerto Rico no está exento

Por citar par de ejemplos recientes de El Vocero:

• Doral Bank perdió $1.8 millones y la mayor morosidad está en las hipotecas. Por otra parte, la producción hipotecaria cayó 10%, hasta $318.3 millones en el tercer trimestre, comparado con $354.0 millones en el mismo período del año pasado.
• Caen 17% las ventas de viviendas y este año se vendieron casi 2,700 vivienda menos que en el 2006, cuando se superaron as 10,000 unidades vendidas en 9 meses.
• Popular pierde $668.5 millones. En el comunicado, Popular dice que sigue examinando alternativas para aumentar su posición de capital y está analizando la posibilidad de participar en el programa de compra de activos tóxicos (“Troubled Assets Relief Program, TARP) anunciado recientemente por el Departamento del Tesoro. El TARP es el fondo diseñado para ejecutar el plan Bush.

Y en El Nuevo Día

• Bajo el titular Espacios vacíos, “Con una absorción promedio de 150,000 pies cuadrados, consideramos que tomará por lo menos 8 años ocupar a un 95% el inventario actual” dijo Graham Castillo, economista citado en el artículo.

La nueva economía inmobiliaria

• Crédito más costoso, más difícil y más escaso. Los bancos tienen que recuperarse de las pérdidas habidas en los pasados años, y así mismo protegerse de los excesos. Los seguros de las hipotecas mucho más altos, los gastos de cierre, originación y descuento también. Prontos mayores son la regla hoy. Para cualificar tendrás que tener un crédito excelente.
• Muchos menos prospectos compradores. Al entrar en recesión, sino depresión, aumenta el desempleo, esacasea la inversión, peligra (sobre todo) la clase media y se detiene la inversión. Hoy en dí, el mercado de la clase media está practicamente detenido. Así que cada comprador es un tesoro y ¡no exagero!
• Valores decrecientes en los inmuebles. Los valores se están reajustando o corrigiendo. La burbuja fue sólo eso, una burbuja llena de aire, a base de unos estándares laxos de crédito que permitieron una riqueza ilusoria. Los valores de las propiedades volverán a obedecer criterios razonables, basados en una economía real y no especulativa.
• Más inventario de inmuebles. Aunque muchos postergarán la venta de su propiedad esperando tiempos mejores, el inventario será abundante pues muchos se verán obligados a vender porque no pueden pagar las hipotecas. Los que posterguen no obtendrán mayores beneficios pues la realidad es que el reajuste será para todos los efectos, permanente.
• Ventas lentas. Sumas los factores anteriores y eso es lo que sigue, un mercado a paso de suero, lento y escaso.

Aceptar lo anterior es y será difícil. La burbuja y su aparente prosperidad fue verdaderamente embriagante para todos los que la vivimos. Pensamos que los buenos tiempos no tendrían fin pero lo tienen y aquí está la dura realidad confrontándonos.

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