Tasación, valor de la propiedad y compraventa

José

9 Noviembre 2009

Politica de derechos de autor

Para muchos vendedores el valor de su propiedad es la suma de lo que le costó, más las mejoras y la inflación. Para los compradores el valor de la propiedad lo determina lo que alguien esté dispuesto a pagar.

Los bancos hipotecarios tienen un tercer punto de vista sobre el valor de las propiedades. Este punto de vista y los valores que a partir de él se establecen, regulan en gran medida los precios de venta. Recuerda: la mayoría de las compraventas requieren financiamiento y si para obtener financiamiento es necesario aceptar como bueno el valor que determine el banco, las partes, comprador y vendedor, si desean ejecutar la compraventa, irremediablemente aceptarán el valor que la institución que otorga el financiamiento establezca. Por eso, para garantizar la compraventa, es necesario conocer cómo los bancos establecen el valor de una propiedad.

Para determinar el valor de una propiedad, los bancos van más allá de lo que un sólo comprador esté dispuesto a pagar o de en cuanto un sólo vendedor esté dispuesto a vender. Los bancos buscan tendencias más que opiniones particulares. Las tendencias son opiniones pero informadas ( basadas en factores racionales ).

Los bancos utilizan tasadores para establecer el valor de una propiedad. Los tasadores consideran el mercado ( el lugar de encuentro entre el vendedor promedio y el comprador típico ) para establecer las tendencias y a partir de ellas, el valor de la propiedad a hipotecar. Por eso, lo que esté pasando con los valores de las propiedades vecinas, lo que otros compradores hayan estado dispuestos a pagar y en lo que otros propietarios hayan vendido, afectará inevitablemente el valor de la propiedad tasada.

El tasador examina propiedades vendidas recientemente, similares a las que este tasando dentro del mismo vecindario o área geográfica. Estas son las llamadas “comparables”.

El tasador calcula el valor de la propiedad en base a las comparables.

Hay cosas que afectan positiva o negativamente el valor de la propiedad y que el tasador considera:

Si tu propiedad tiene una vista espectacular que ninguna otra tiene o si por el contrario, está localizada justo al lado de la única barra de mala muerte que hay en el área.
Si tiene más pies cuadrados de construcción o menos.
Si tiene más metros cuadrados de solar o menos.
Si tiene mejoras significativas, si está en condición original o si está deteriorada.
Si tiene más o menos tiempo de construida.

En base a estos factores el tasador ajusta el precio de tu propiedad en relación a las vendidas recientemente y llega a un valor. Este valor estimado por el tasador, es el que utilizará el banco para otorgar el financiamiento. Es decir, el valor de tasación es un factor determinante al momento de establecer cuánto se prestará al comprador y de tal modo se convierte también en un elemento determinante del precio de venta durante la compraventa pues, si no hay finaciamiento, no hay compraventa.

Hay varias aclaraciones importantes que hacer:

El tasador acompaña la tasación con un addendum sobre las condiciones del mercado.

Este documento es un análisis sobre las tendencias del mercado en el área donde se ubica la propiedad. Si el vecindario es clasificado como “declining” ( valores decrecientes ), ésto a su vez determinará cuánto el banco le prestará al comprador y bajo que condiciones, haciendo mucho mas dificil la venta.

Solo ALGUNAS mejoras aumentan el valor de tu propiedad.

Añadir un baño cuando uno no es suficiente o asi mismo, una habitación adicional incrementan el área habitable de la propiedad y pueden aumentar el valor de la propiedad. Mejoras a los baños y a la cocina, tambien suelen aumentar el valor. Pero, TEN CUIDADO, cuando de mejoras se trata, menos casi siempre es más. Sobre mejoras puedes leer:

Mejoras que producen ganancia

Ocho reglas para preparar tu vivienda para venderla

Remodelando para vender

Preferencias del comprador

Casos famosos de mejoras leves y ventas rapidas

El Home Valuation Code of Conduct, requiere que los tasadores sean contratados por firmas de manejo de tasaciones, sin interes en la transacción.

Esto significa que ni el banco, ni el corredor, ni el comprador, ni el vendedor podran escoger el tasador.

El tasador puede equivocarse.

Si crees que el valor no es razonable puedes solicitar una segunda tasación o buscar otro banco para que procese el financiamiento.

Si te interesa leer mas sobre tasaciones puedes leer: Comparables, ¿por qué mi propiedad no vale lo mismo si es igual?