Vocabulario de la crisis

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1. Securitización

Es el proceso por el cual activos no líquidos, en este caso hipotecas, son transformados en activos financieros líquidos (valores) para su negociación en el mercado de capitales.

El procedimiento consiste en agrupar las hipotecas en “paquetes” según criterios pre-definidos (tasas, plazos, riesgo) para luego vender valores que dan un derecho de participación sobre esos activos.

Este método le sirve a la entidad financiera para obtener fondos para el otorgamiento de nuevos créditos.

La securitización es un proceso reciente que nace en los EEUU con Fannie Mae y Freddie Mac en los 70’s. En Europa comienza a mediado del 80’s en Inglaterra.

Para una breve historia de la securitización puedes leer Securitización en Sistemas Financieros desarrollados y, sobre cómo funciona, Securitization en Wikipedia.

2. Importancia de la securitización

Mediante la securitización el banco originante “sale” de los activos en forma de créditos para transformarlos en activo líquidos, disponibles para otorgar nuevos créditos.

Gracias a la securitización:

• el banco tiene fondos para seguir prestando
• transfiere el riesgo al mercado
• disminuye los costos de financiamiento
• bajan los intereses

La securitización permite otorgar más crédito a más personas.

3. Los inversionistas

Corporaciones tales como compañías de seguros o entidades financieras e individuos que compran partipaciones en los “paquetes” de hipotecas a través de fondos mutuos de inversión.

A partir del 2001 la demanda por parte de los inversionistas por valores respaldados por hipotecas aumentó dramáticamente. Para ese momento el interés de éstos estaba al 5.5% cuando respaldados por FannieMac y Freddie Mac, llegando hasta el 15.5% cuando eran de alto riesgo (sub-prime). Mientras, las Notas del Tesoro estaban al 4.2%.

El apetito internacional por este producto explotó en el 2000. Para el 2001, extranjeros poseían $504 billones en este tipo de instrumentos, hoy poseen $1.5 trillones.

4. El riesgo

El riesgo está dado por la posibilidad del no cobro. Para disminuir el riesgo, los titulizadores acompañan a sus títulos de “mejoras crediticias”. Mecanismos creados con el fin de disminuir el riesgo de incobrabilidad como por ejemplo, a través de estructuras de subordinación de deuda, fondos de reserva, garantías especiales, seguros, etc. En el caso reciente de Fannie Mae y Freddie Mac el gobiertno de los EEUU actua como garante implícito.

5. La confianza

La actitud hacia el riesgo. No hay una medida acordada para medirla sin embargo, se hacen encuestas y estudios que miden ese sentimiento.

La percepción de la situación de la economía es importantisima pues ella determina las expectativas de precios y ganancias que tienen los inversionistas. Los índices de confianza han ido bajando desde el 2007.

Del 2002-2005 no existía tal crisis de confianza: el valor de la vivienda aumentaba aceleradamente, el interés de las hipotecas era bajísimo, la inflación no era un problema, el desempleo era casi inexistente… en fin, era el momento.

6. Burbuja inmobiliaria

Una burbuja inmobiliaria se caracteriza por el incremento acelerado en el valor de los inmuebles hasta el punto cuando son exagerados e inaccesibles en relación a los ingresos existentes y al valor intrínseco del inmueble (valor vs. ingresos).

A las burbujas le siguen las caidas en precio y muchos equidad negativa, cuando la deudad es mayor que el valor de la propiedad. Sobre la burbuja puedes leer Anatomy of a Meltdown: The Credit Crisis y mi Breve historia de la crísis inmobiliaria.

7. Sub-prime

En los Estados Unidos se conoce por préstamo hipotecario subprime a aquellos que no cumplen las directivas de Fannie Mae o Freddie Mac. Se definen como los préstamos otorgados a prestatarios con un historial crediticio comprometido. El término se refiere también a los títulos constituidos sobre propiedades que no se pueden vender en el mercado primario, incluidos los préstamos otorgados para ciertos tipos de inversiones inmobiliarias y ciertos tipos de trabajadores por cuenta propia.

El préstamo subprime es arriesgado para prestamistas y prestatarios debido a la combinación de altas tasas de interés, el pobre historial crediticio y las potenciales situaciones financieras adversas que a veces se relacionan con los solicitantes subprime. Un préstamo subprime se ofrece con una tasa de interés superior a la de préstamo normal debido a la percepción de un mayor riesgo por parte del prestamista. El prestamo subprime por tanto, produce una mayor ganancial al inversionista.

La cantidad de prestamos subprime aumentó a partir del 2001 hasta el 2005.

8. Tasas de interés

Los valores respaldados por hipotecas compiten en la bolsa de valores contra otro tipos de instrumentos similares. En los EEUU tradicionalmente se entiende que la nota del tesoro a diez años es el instrumento más parecido. Sin embargo, en este preciso momento, las notas y los valores hipotecarios se han desvinculado. Esto se debe a la percepción de riesgo asociada con los valores hipotecarios dada la crisis en ese sector, sumada a la inflación y a la posible entrada en recesión de la economía norteamericana. Lo importante es ver como la tasa de interés responde a las condiciones mercado y no a un esquema predeterminado por los bancos o el gobierno.

Sobre éste tema puedes leer mi Como se determina el interes de las hipotecas

9. Crisis crediticia

En el 2006 la delincuencia en los prestamos comenzó a aumentar. El riesgo de los préstamos subprime se hizo aparente y los intereses comenzaron a subir. El inventario de viviendas construidas para esos clientes aumentó y dejó de venderse. Los valores de las viviendas bajaron. Los “paquetes” de hipotecas subprime dejaron de venderse. Bancos que habían concedido miles de préstamos de ese tipo no encontraron compradores para sus hipotecas. El flujo de capital se detuvo.

A mediados de 2007 los bancos más importantes de los EEUU reportaron pérdidas inmensas: Morgan Stanley, $3.7 billones, Merrill Lynch, $8.5 billones, Citigroup, $11 billones. 

También puedes leer este excelente artículo en inmosfera, ¿Cuándo volverán los bancos aconceder hipotecas? y La crisis del crédito en una gráfica y pocas palabras

10. Consumidor

El que paga los platos rotos.

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